2011千万套保障房建设在即房企掘金千亿利润

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2011年，中央安排建设各类保障房1000万套。海通证券报告指出，2011年计划建设的1000万套保障房就需筹措1.3万亿元资金，其中，约8000亿元需要社会各方力量解决。若按4%—6%的净利率测算，2011—2015年间，保障性住房建设的净利润将在1153亿—1728亿元。面对千亿利润的大蛋糕，各金融机构“虎视眈眈”，普通投资者也跃跃欲试，希望从中找到合适的投资机会。本期投资周刊，将从股市、银行、信托、保险等方面进行具体分析。

信托产品抢占先机预期收益7%-10%

资金缺口一直是保障房实施过程中的一道难题，目前银行贷款是其中一个很重要的资金来源。 目前，广东省内银行对于保障房开发了廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房、棚户区及城市危旧房改造安置房、农民工公寓、农民安置房和农村危旧房改造住房等保障性住房建设贷款品种。

由于保障房开发收益较低，目前，银行基本是运用在建工程抵押、土地抵押、其他有效资产抵押、第三方连带责任担保，设计以公司自由现金流作为还款来源的融资方式。而对无收益或收益较少的项目，采用政府主导下非营利性机构运作的BT模式，以政府回购资金作为还款来源。此外，通过无收益项目与有收益项目综合开发模式，移丰补欠把项目设计成主要依靠自身现金流还款的项目，以项目法人公司作为承贷主体。

但针对保障性住房基本为无效益项目及住房人群基本为低收入人群特点，银行基本采取低价保本策略。截至2011年1月末，保障性住房建设贷款余额56.8亿元，平均利率下浮约10%；个人保障性住房贷款余额为40.3亿元，平均利率下浮约20%。

银行尚未针对保障房开发理财产品

日前，建设银行投行部总经理王贵亚表示，保障房项目从银行贷款来看的确有较大的市场风险、政策风险。银行的角色可以调整为上述两类产品的生产者，通过发行融资类产品和股权收益类产品，募集资金解决这一问题。

王贵亚表示，一类是融资类产品，即商业银行通过理财、委托的方式来解决保障房的融资需要。商业银行通过理财的方式，将个人闲散资金结合起来，通过集合理财的方式来委托给保障房建设的企业，或者是融资方。“另一类为股权收益型产品，通过理财资金来投到某些保障房项目股权里，银行可以担任私募投资的财务顾问，帮助选择项目，并且参与保障房建设的投资决策。”

据了解，目前各大银行都尚未针对保障房专门开发销售理财产品，市场上暂没有出现这类产品。分析人士指出，对于资金能否投入保障房建设，还需政策支持。

不过，银行针对保障房建设的贷款存在风险，同样的，作为理财产品的发起方，和募集资金方，也需要考虑理财资金的风险。业内分析人士指出：“银行在发行这类理财产品时，一定需要风险规避机制和理财资金退出机制较为完善，以保障投资者利益。”

广东省银监局相关负责人表示，由于银行支持保障性住房贷款，效益低、风险大，住建部、财政部等部门应协调地方政府建立担保基金，在税收减免、财政贴息、不良贷款核销等方面应给予政策支持。

保障房信托产品适合企业投资

虽然银行尚未进军保障房理财市场，但募集资金、投资方式灵活多变的信托市场则早已开始针对1.4万亿元的保障房项目进行开发。日前，中融信托、华能信托、新时代信托、湖南信托、吉林信托等公司已发行了投向保障房领域的集合资金信托计划，预期收益率在7%—10%不等。

目前信托介入保障房项目的方式和普通房地产信托项目基本一致，有股权类、贷款类等产品。但相比起普通信托产品，目前保障房项目收益率明显较低，1年期信托产品有起码9%的平均收益率，单保障房项目信托计划预期收益率只7%到10%左右，大部分低于9%。

有信托业内人士坦言，保障房项目对于信托公司来说，利润并不丰厚，但由于信托可以在项目前期提供资金支持，比如以股权类投资形式介入，扩大项目公司注册资金和资本实力，使得日后从银行融资更容易。因此虽然成本远高于银行，仍有不少项目希望借力信托。

从目前信托公司发行的保障房信托产品来看，主要有贷款类和股权收益类。一种是以纯粹的保障房项目投资为主，通过保障房销售获得的参与现金流覆盖成本，另一种是通过参与土地一级开发或一二级土地联动开发，或土地挂牌出售利润分成的股权收益。

今年1月底由湖南信托发行的“湘潭河西滨江棚户区改造——— 御江西郡片区项目集合资金信托计划”属于贷款类产品，预计年收益率为8.0%。项目将多个由投资者指定用途的信托资金集合管理和运用，向湘潭城市棚户区改造有限公司提供贷款，用于湘潭河西滨江棚户区改造——— 御江西郡片区项目的棚改建设，以获得稳定的贷款利息收益。

此外，巨灵财经数据显示，中融信托今年2月21日起发行的“西安大桥西街棚户区改造项目股权投资集合资金信托计划”即属于一二级土地开发联动的股权收益项目，年收益率达11.5%。此外，华能信托去年6月发行的预期年化收益率为7.5%的“乌鲁木齐沙依巴克棚户区改造项目集合资金信托计划”，时代信托发行的“哈尔滨棚户区改造项目资金信托计划”都属于股权投资类产品。目前这类产品收益率较高。“如果最终土地政府出售，那么能够给予信托公司10%左右的回报；如果一二级土地联动开发，那么给予信托公司的回报可能高达15%。”业内人士指出。

不过诺亚财富研究员李要深分析认为，其他房地产信托产品风险也基本可控，个人并没有必要购买保障房信托产品。对于风险偏好低、追求稳定收益率的央企、国企来说更适合投资这种产品。

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